地王频出的木渎规划确如此....


01木渎“地王”过去与现在

2014年1月17日,福建开发商正荣苏南公司连续两天刷了16亿元人民币(7329元/平方米,溢价率86.34%)和15.6亿元人民币(6613元/平方米,溢价率86.67%)。渎“地王” “,从包括万科,招商局和金地在内的35家开发商手中抢走了木渎金凤的情节。

从那以后,慕熙王经常光顾

11月12日,14日,正荣向北走100米,土地价格为4651元/平方米。该土地的开发商是西安天地的源头。该项目推动了金乡乡的着名来源。您想要用眼睛购买的价格有限的房间之一。

1月15日,正荣“地王”开业,平均价格为8前缀,大量出售无成本,要快速提取资金,按照郑荣的土地价格,当年真是卖一套,一套亏损。 7月,正荣打破了资金链,退出了房东的7329元/平方米的土地。违约金额为1.6亿+。土地王没有进入市场并重建。

苏州解除限购后,11月24日,四川开发商蓝光拍下了正荣退役的“土地王”,楼面价格为9785元/平方米。在短短四个月内,“土地之王”易手。

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15年的蓝光地球射击新闻

16年来,苏州房地产市场已成为一匹脱臼的野马,而地球射击也注定不会平静。 2016年4月7日,苏州首次举办年度拍卖会,其中北京国瑞房地产以16,744元/平方米的价格赢得了2016年第四期木谷丰路的地块,保费率为248.5%。/P>

可以毫不夸张地说,2016年4月的土地拍卖,是抢夺土地溢价的3倍,直接奠定了今日苏州房价的格局。

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2016年4月7日和8日的地球拍摄数据

这一次,土制射击可能是苏州历史上最疯狂的时期。它被从新区王(景瑞),木溪地王(国瑞),长桥底王(鲁能),王志智(洪阳),苏州地王(当代)和相城地王(金汇)中剔除。黄金总量为248亿,参与地块的平均保费率为202.94%,最高保费率为318.85%。

随着当天的市场,Muxi Guorui意外而出乎意料。

五个月后,中国铁路拆除了木渎的“黑松工厂”地块,再次刷新了木溪“地王”的上限,楼面价格为28,695元/平方米,保费率为93.10%。

从1月14日到9月9月,仅仅2年,木溪“地王”就从正荣7329元/平方米→国瑞24744元/平方米→中铁28695元/平方米,全部来自金丰沿路。

然而,木渎的“土地国王”从未受到市场的青睐。首先,正荣资本链不情愿退休,国瑞首次开业,中国铁路尚未进入市场。

乐观的是,在郑荣进入市场一年后,销量有所改善。截至17年底,该公司已正式清理此案。国瑞现在只剩下少量住房。该项目有可能随时清算,只有中国铁路还需要一段时间。

02芙蓉的状况

自古以来,Muxi就被誉为“吴中第一镇”。这座拥有千年历史的小镇值得赞扬。镇上的灵岩山,天平山和“母亲河”都是苏州着名的景点。在南部美丽的山脉和河流中,木筏独特地赋予了大自然。

木筏看起来很棒。似乎有些事情无法讨论。但只要你有耐心,筏子就分为四个区域,从西到东,灵岩山周围,金山南路,金峰路周围,长江路。这可能要容易得多。

灵岩山周围

灵岩山周边地区的布局很难理解。山脚下的别墅被拆迁社区夹在中间。没有大型商业超市。它以车间式小企业和“香港街”而闻名。很难相信天伦的花园是这样的。 10,000层的东方花园别墅由一面墙隔开。

原来位于灵岩山脚下的别墅富裕区域被拆迁社区和小商业区划分,难以形成金津湖或环石山的豪宅聚集效应。此外,灵岩山周边规划基本形成,可供使用的土地稀少,长期外观不会发生很大变化。

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规划对比图

金山南路周边

木渎古镇受到保护政策的影响,土地无法拆除和利用。很长一段时间都不会有重大变化。相邻的金山南路应该占据古镇改道的地区,但现状有点令人困惑。

金山南路1号线的木渎地铁站是整个木筏中最知名的商业影视城市。周边地区主要是别墅社区,也是木渎最成熟的地区。

然而,在这样的一个部门,Shoutao Lake Zhengdong方向金沙湾小商品市场和西津广场都无法呕吐,这已经降低了整个板块,然后有一个“世界丝绸之都”已被政府陷入困境年份。

令人大笑的是,金山南路是电影电视城→木渎古镇的方向。可以在南北两端看到的业务非常繁荣。然而,从未知的辅助道路到航空航天机电行业,将发现工业,商业,住宅建筑和城市村庄都混合在一起,这比城市村庄更加混乱。

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万悦酒店是金山南路内的商业混合区

金山南路→新华路分为三个区域,以天伦花园社区为界线(下方红线)为竹园路区域,属于住宅区。

华源东路→红线是工业区,苏福路→湖源东路属于工业+商业+城中村混合区(距离木渎古镇最近的区域)。从规划的角度来看,短期内该地区没有搬迁计划。与灵岩山相比,长期来看土地储备更多。

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金山南路与新华路的比较方案

金丰路周边

由于过去几年很多木筏,主要开发商都对该地区持乐观态度,笔者有理由相信未来将成为木筏的核心。

从整体面积来看,首先,没有大型工业区,主要是住宅和商业区。与灵岩山周边的商业区不同,该区域集中在油坊,大运城,花样年城和东门镇等大型企业。未来,它将有机会成为木渎的商业+商业中心。

其次,地铁1号线和5号线的两条线路,以及中央高架和苏福路的快速双环,板块内的交通十分便利。连接狮山板,15分钟车程到狮山路。

最重要的一点是该部门已腾出9个空地。规划是所有住宅和商业住宅。未来的发展前景清晰,有土地支持。在大量地块进入市场后,您可以参考市场变化。

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金凤路地图

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金凤路规划对比图

长江路周边

襄阳路(未来工业区的拆迁方向)。

长江路附近更靠近狮山板块。这是因为它太近了,狮山地区的虹吸效应非常明显。在Sam's Club到来之前,长江路附近没有体面的生意。相反,它由恒堂建材商城补充。过去,华夏五金城一直是最受欢迎的商业机构。

此外,长江路周边地区没有地铁影响。最近的5号线锋瑞路站距离长江路有一定距离。从长江路规划图来看,目前的开放空间集中在苏福路附近,襄阳路没有重大的搬迁计划。

受环境保护和高层建筑的影响,宿府路周边地区没有太大的改善吸引力。

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长江路规划图

03金峰路的未来

木筏比较齐全,特别是沿金凤路和长江路。

包中唯一的缺点是学区

木筏缺乏学校,特别是缺乏优质学校。在接下来的金凤路新房以改善为主流,没有好学校依靠产品,很难吸引狮山到同等价位。

我不知道为什么,金凤路的“共享房子”还远未完成。

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云山诗意社区入口

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奉化紫苑社区门

在金凤路一侧,社区入口处的许多公告牌上都有这样的小广告,可以租用单人房。即使是纯粹改善的房地产蓝光和金源社区也有两栋房子。 311整改后,非法团体租金已被完全禁止,但与清科相似的单人多人共享仍然盛行于此。

我和我遇到清科的朋友交谈过,他们给出的解释可能就是这个。襄阳路有很多工厂,新区的狮山房很贵。因为金凤路离这个地方很近,人生旅行很方便,租金也比较便宜,所以是年轻人的最佳选择。

除了学区和分享问题外,金丰路还有另一个问题,那就是大货车+渣土的主要道路,这也引起了金丰路一直以来的第一印象,目前还没办法逃避。给出一个小建议,考虑这个区域,有机会选择在高峰时段开车,然后再决定。

以上三个问题,除了联合租金将随着住房投资的升值,入住率提高(参考天都花园),学区和大货车主干道无法预测。

在接下来的几年里,当金丰路空置地段慢慢建成,住宅和商业中心逐渐形成时,整个区域将不再仅仅依靠狮子山溢价,它可以在地铁或高架后形成辐射岐口,光复,临湖等直接地区。也许正是这个部门的价值得到承认的时候。

关于不考虑别墅的房价,未来筏价的基准仍应位于金凤路一侧。从地价推断,金丰路为24462元/平方米,国瑞为24743元/平方米(均价为34000元),中国铁路为28965元/平方米,金丰路沿线新增3至4万套新房将成为标准设备。

此外,今年年初由Kaisa赢得的新华路地块(2018-WG-47)底价为18,561元/平方米,溢价率为42.78%。可以判断,在开发商眼中,金凤路沿线的土地价格应该是2万多。接下来,在土地价格有限的情况下,金丰路的9个开放空间注定成为开发商眼中的战场。

当市场具有持续的聚合效应时,人们将在这里形成新的认识。